Abogados de derechos de vivienda y expertos en hipotecas pronostican que los propietarios de casas de color corren mayor riesgo de ejecuciones cuando en unos dos años se agoten los fondos del programa de Alivio a la Hipoteca de California (California Mortgage Relief).
El programa California Mortgage Relief, lanzado en diciembre de 2021 y ampliado a principios de 2023, ha proporcionado millones de dólares en ayuda a unos 23 mil propietarios de viviendas con dificultades financieras, muchos de los cuales son de color.
Sin embargo otra gran cantidad de propietarios luchan por mantener la casa familiar después del fallecimiento de un padre o abuelo, una hipoteca zombie y un financiamiento depredador de energía limpia PACE.
Durante una sesión informativa organizada por Ethnic Media Services explicaron las amenazas que se enfrentan y lo que los propietarios pueden hacer para resistir.
Las amenazas
Joseph Jaramillo, abogado principal de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda (HERA), explicó que las amenazas que enfrentan los propietarios mas vulnerables son: conservar la vivienda familiar cuando fallece uno de los padres o abuelos, los programas de energía limpia o PACE, y las llamadas segundas hipotecas zombis.
“Estamos extremadamente preocupados por tres desafíos importantes para mantener la propiedad de una vivienda. Vemos un impacto dramático en las comunidades de color y otros propietarios de viviendas vulnerables”, expreso.
Abundó que los programas de PACE ponen a los prestatarios en riesgo si no se les paga y las hipotecas zombis vuelven para atormentar a los prestatarios con facturas inesperadas y amenazas de ejecución hipotecaria.
“Nuestra esperanza es que esta información llegue a las comunidades afectadas por estos importantes riesgos de ejecución hipotecaria para que puedan tomar medidas preventivas”, agregó.
Jaramillo explicó que el riesgo de perder la vivienda familiar cuando fallece un padre o un abuelo, el problema se agrava cuando fallecen en estado de prueba.
“Es decir, sin testamento ni confianza. Cuando una persona muere en la fecha del examen, sus seres queridos deben pasar por el tribunal sucesorio para heredar su patrimonio. Y esto es muy oneroso. Mucha gente se siente intimidada para hacerlo y hay gastos de bolsillo excesivos. Existen barreras de accesibilidad para los servicios legales. Y navegar por el proceso de programación puede ser largo y arduo”, comentó.
‘Estamos extremadamente preocupados por los desafíos para mantener la propiedad de una vivienda. Vemos un impacto dramático en las comunidades de color y otros propietarios de viviendas vulnerables’
Joseph Jaramillo, abogado principal de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda (HERA)
Además, añadió, se tiene que pagar los impuestos sobre la propiedad, los seguros y la hipoteca porque de otra manera, la propiedad corre el riesgo de ser embargada.
“Es posible que los familiares supervivientes no puedan hacer frente a estos pagos o es posible que los familiares supervivientes no tengan claro quién es responsable de pagarles”, dijo.
Jaramillo reiteró que los propietarios de viviendas de color se ven particularmente afectados por este problema.
“Los hogares negros y latinos en particular tenían menos patrimonio neto para hacer frente a las dificultades financieras relacionadas con la pandemia”, agregó. “Estos propietarios informaron constantemente tasas más altas de retraso en los pagos de sus hipotecas. Y también, estar en riesgo de ejecución hipotecaria durante la pandemia”.
Afortunadamente, añadió, la mayoría de los administradores de préstamos brindaron indulgencia y entrenamientos arruinados. Como modificaciones de préstamos a los prestatarios durante la pandemia.
“Sin embargo, y esta es la preocupación, esta es realmente la nueva amenaza que vemos que surge de la pandemia: las ejecuciones hipotecarias han vuelto a sus niveles cercanos a los anteriores a la pandemia, por lo que estos mismos hogares corren un mayor riesgo.
“Y el resultado es que las familias están perdiendo su activo intergeneracional más valioso: el hogar familiar”, comentó.
Dijo que con el programa de Alivio a la Hipoteca de California, ayudan a las personas con dificultades financieras relacionadas con COVID.
“Ayudamos a mantener a la gente en sus casas. Pero es necesario renovarlos y financiarlos para poder brindar un alivio continuo”, expresó.
Se prevé que el programa de alivio hipotecario de California en particular se quedará sin fondos para el año 2025.
“Y los hogares de color perderán una vía clave de alivio cuando eso suceda», agregó.
El ritmo predatorio que financia PACE
Jaramillo dijo que las prácticas de PACE representan una segunda amenaza.
“Este es un programa que financia la energía solar y otras mejoras en el hogar energéticamente eficientes sin préstamos iniciales. Esos se pagan agregando una costosa partida de evaluación a los impuestos a la propiedad de los propietarios.
“Sin embargo, ha puesto en riesgo a miles de propietarios de viviendas de color porque estos préstamos están garantizados por la propiedad. Entonces, si no se les paga, la propiedad se puede poner en ejecución hipotecaria”, señaló.
Después de cinco años de morosidad, el condado puede realizar la venta de la propiedad.
Dijo que los vendedores de mejoras para el hogar que comercializan estos préstamos a ritmo, con frecuencia solicitan ayuda a californianos de edad avanzada y se dirigen a comunidades de color.
“Hemos tenido clientes que se inscribieron en el programa después de que los contratistas promocionaban en sus iglesias. Otros, en otros casos, barrios enteros de color, como las comunidades latinas en el Valle Central, principalmente de habla hispana.
“Ellos han sido objeto de sondeos masivos por parte de vendedores que les dicen que se trata de un programa gubernamental gratuito, lo cual es completamente falso.Los propietarios de viviendas que fueron atacados. A menudo tienen dificultades para acceder a otras fuentes de crédito debido a sus bajos ingresos o su carga de deuda”, señaló.
Indicó que el ritmo de financiación aprovecha el valor líquido de la vivienda del propietario y se ofrece en términos injustamente caros a personas que de otro modo no calificarían para un crédito y pone en riesgo a los propietarios porque el préstamo está garantizado por la propiedad.
“Desafortunadamente, el programa de Ayuda Hipotecaria de California comenzó recientemente un programa piloto para ayudar a algunos de estos propietarios que se vieron en riesgo por el programa de ritmo con un tipo particular de préstamo de ritmo que se llama préstamo héroe”, informó.
Hipotecas zombis
Sobre las hipotecas zombies, Jaramillo dijo que se trata de segundos préstamos garantizados por una vivienda que a menudo se obtuvieron al mismo tiempo que la primera hipoteca más grande.
“Básicamente se dividieron el primero y el segundo para permitir a los prestatarios evitar grandes pagos iniciales y aplicar básicamente parte del segundo al pago inicial. Muchos prestatarios no se dieron cuenta de que eran demasiado préstamos”, dijo. “Generalmente era el mismo prestamista el que dividía los préstamos”.
Agregó que estos préstamos tienen tasas de interés del nueve por ciento o más y los pagos globales, los grandes pagos gigantes, se realizan al final del préstamo y hay que pagarlo con penalizaciones por pago anticipado.
“Estos préstamos incluían condiciones predatorias y se comercializaban mucho antes de la crisis inmobiliaria en comunidades de color y barrios de bajos ingresos”, señaló.
Dijo que a los prestatarios se les dijo que el valor de sus casas inevitablemente aumentaría y que podrían financiarse con otros préstamos con mejores condiciones, pero el mercado inmobiliario colapsó y los prestatarios tuvieron dificultades para pagar su primer préstamo y perdieron su casa porque no pudieron hacer frente a los pagos.
“Entonces lo que pasó es que los prestamistas zombis de la segunda hipoteca se dieron cuenta de que no podían ejecutar la hipoteca de estas personas porque las casas valían menos de lo que se debía en las primeras hipotecas.
“Así que básicamente se lavan las manos al respecto y dejan de facturar a la gente. Y muchos vieron los préstamos descontados con descuento a otras empresas sin siquiera avisar a los prestatarios”, agregó.
Comentó que muchos de estos propietarios creen que la deuda de la segunda hipoteca desapareció o fue perdonada porque no supieron nada de ellos.
Dijo que se les llama hipotecas zombis porque 10 años después, más recientemente, ahora que el valor de las viviendas de ayuda ha vuelto a subir, los cobradores de deudas que compraron estos préstamos resucitaron estas hipotecas inactivas.
“Han regresado de entre los muertos”, expresó. “Se agregaron tasas de interés y tarifas al préstamo original. Entonces, de repente, empiezan a enviar cartas y declaraciones y están amenazando con una ejecución hipotecaria y exigen que el propietario pague el saldo pendiente de la hipoteca junto con años de intereses y tarifas.
Dijo que lamentablemente las segundas hipotecas lean no están cubiertas por programas de ayuda hipotecaria por el programa de Alivio a la Hipoteca de California.
Para mayor información: CaMortgageRelief.org o llamar al 1-866-311-9622 de Lunes a viernes de 8:00 am a 6:00 pm. Ayuda con la aplicación al 1-888-840-2594.
Programa real
Rebecca Franklin, presidenta de California Housing Finance Agency (CalHFA), anunció que la agencia ofrece ayudas incondicionales de hasta por 80 mil dólares a quienes no han podido hacer los pagos de su hipoteca debido a la pandemia.
Explicó que el programa se estableció en marzo de 2021 avalado por el presidente Joe Biden que creó un fondo de asistencia para la vivienda.
“El programa ofrece múltiples formas para que los propietarios puedan comenzar de nuevo. En primer lugar, en todas nuestras ofertas ofrecemos una subvención de 80 mil dólarespor lo que nadie tiene que devolverla”.
Dice que muchas veces los propietarios no pueden creer lo que ofrece la oferta.
“Dicen, eso es demasiado bueno para ser verdad, pero es real, y nosotros realmente queremos que los propietarios se conecten con nosotros. No queremos que pierdan su casa”, dijo Franklin. “Ofrecemos ayuda de múltiples maneras.
“Primero, si no ha realizado los pagos de su hipoteca o tal vez estuvo enfermo o despedido o tuvo familiares a quienes tuvo que cuidar, lo ayudamos a ponerse al día con los pagos de la hipoteca”, comentó.
Dijo que también ayudan con los arreglos de impuestos a la propiedad, los reclamos parciales o modificaciones de préstamos que los propietarios hayan celebrado.
Dijo que al momento se ha distribuido más de 650 millones de dólares a propietarios de viviendas en el estado.
Dijo que algunos criterios que el gobierno federal estableció sobre este programa es: No ser propietario de otras casas en el estado, para hogares con ingresos bajos a moderados.
“Trabajaremos con usted e incluso, si no cumple con los criterios del programa, queremos que se informe sobre sus opciones, trabaje con el consejero principal, trabaje con servicios legales y conozca sus opciones porque no está solo”, señaló Franklin.
Por su parte, la coordinadora del programa de Asistencia Legal Rural de California (CRLA), Johanna Torres, dijo que las estafas están al por mayor entre las comunidades de color de bajos ingresos.
“Las personas que hablan español y de muy bajos ingresos, son las que tienen hipotecas inferiores a los segundos préstamos y es muy difícil para ellas acceder a su capital en la propiedad porque, además, las tasas de interés son muy altas”, dijo. “Esto dificulta combinar el segundo con el primero préstamo para evitar la ejecución hipotecaria”.
Pero, añadió, que tienen muchas dificultades para entender sus opciones y muchas veces los prestamistas no les informan.
“Pero lo que no saben es que tienen la alternativa de recibir ayuda del estado bajo el programa de Alivio de la Hipoteca para evitar un embargo”, señaló Torres.
Saúl de la Cruz, cliente de CRLA, contó que recibió dos dos préstamos hipotecarios para completar el dinero para comprar la casa, pero que tuvo problemas con el segundo que se lo dio la compañía Countrywide.
“Después de un tiempo de luchar, tomamos la decisión de buscar una vivienda segura, para eso elegimos una zona de Salinas, nos ayudaron para solicitar dos créditos para comprar la casa.
“Nos autorizaron los créditos de dos bancos diferentes, estábamos cumpliendo, pero llegó un tiempo difícil y solicitamos para modificar uno de los créditos, los del segundo crédito, Countywide, desapareció, y luego empezamos a recibir llamadas de otro negocio que compró la hipoteca con amenazas por haber detenido los pagos”, narró.
Dijo que el primer préstamo estaba protegido, pero el segundo no.
Explicó que la compañía que compró la segunda hipoteca y que estaba acechando por el pago quería cobrar sin dar ningún tipo de información.
“Durante todo un año no mando información hasta el final de año”, dijo De la Cruz.
