Por : Pilar Marrero/EMS
El condado de Los Ángeles se prepara a poner en marcha un proyecto que podría reducir las barreras existentes para la construcción de las tan necesarias viviendas asequibles en la región. El modelo, que ya se utiliza en otras ciudades, permitiría al condado comprar y conservar terrenos, manteniéndolos fuera del mercado especulativo mientras se construyen las viviendas.
Inicialmente concebido como parte del recientemente aprobado Plan Maestro del Río de Los Ángeles, los funcionarios del condado dicen que eventualmente tienen la intención de llevar el concepto del llamado “banco de terrenos” a todo el condado.
“El precio de las tierras puede convertirse en un gran obstáculo en estos proyectos ”, dijo Tensho Takimori, socio del estudio de arquitectura Gehry Partners LLP, que trabajó con el condado de Los Ángeles en el diseño del Plan Maestro del Río de Los Ángeles. Takimori explicó que el coste de mantener los terrenos y pagar los impuestos sobre la propiedad mientras se lleva a cabo un proyecto suele hacer que el coste sea prohibitivo para muchos promotores de viviendas asequibles.
El proyecto inicial forma parte del Plan Maestro del Río de Los Ángeles
Con el banco de tierras, el condado de Los Ángeles o una entidad sin ánimo de lucro creada por él, podría comprar parcelas y mantenerlas, manteniendo los costes más bajos. Este sistema podría eximir a la entidad de los impuestos sobre la propiedad mientras el terreno no esté en uso.
“El condado puede entonces trabajar con organizaciones locales sin ánimo de lucro, Community Land Trusts y promotores de viviendas asequibles para desarrollar viviendas asequibles en los terrenos del banco de tierras. Un banco de tierras también podría apoyar la conservación de las viviendas asequibles existentes mediante la compra de edificios”, dijo Jessica Henson, de OLIN Studio, una empresa de urbanismo y diseño.
Los socios de Olin y Gehry, junto con la Southeast Asian Community Alliance y Street Level Advisors, junto a expertos del condado de Los Ángeles, impulsaron los argumentos a favor de un banco de tierras en el contexto del proyecto del Plan Maestro del Río de Los Ángeles, aprobado recientemente por la Junta de Supervisores del condado.
El proyecto de banco de tierras se aprobó como complemento del Plan Maestro del Río de Los Ángeles y está inicialmente vinculado a las zonas situadas a menos de 2 millas del río que son vulnerables a un mayor desplazamiento de residentes, como resultado de la gran inversión en obras públicas prevista en el Plan Maestro. Según las autoridades, está previsto que con el tiempo se extienda a todo el condado.
La junta dirigió 50 millones de dólares de fondos federales de la Ley del Plan de Rescate Americano de 2021 para ser utilizados en el programa de bancos de tierras. Esto será suficiente para comprar terrenos para unas 800 unidades de vivienda asequible. El plan maestro proyecta que se necesitarán 5.200 unidades de este tipo en los próximos años.
Fuentes de la Junta de Supervisores indicaron que el objetivo es conseguir al menos 175 millones de dólares como primer paso para crear el banco de tierras, y que las zonas vulnerables cercanas al río L.A. serán el primer objetivo.
A mediados de septiembre se presentará a la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles un informe del condado con detalles sobre la puesta en marcha del banco de tierras, pero podrían pasar unos meses hasta que se ponga en marcha el proyecto y se asegure una primera ronda de adquisiciones.
Inversión y desplazamiento
Una inversión masiva en obras públicas como el Plan Maestro del Río de Los Ángeles, o cualquier proyecto que amplíe el transporte público -como los que está llevando a cabo ahora L.A. METRO (nuevas líneas y estaciones de metro)- puede hacer subir mucho el valor del suelo, haciendo subir los alquileres y desplazando al mismo tiempo a los residentes de larga duración en zonas vulnerables.
Los funcionarios planean implementar el proyecto a todo el condado para de reducir el déficit de viviendas asequibles
“Lo que ocurre en los barrios que más necesitan inversiones es que los residentes son las personas con menos ingresos. Esos lugares necesitan inversiones, parques y transporte público, etc.”, dijo Sissy Trinh, de la Southeast Asian Community Alliance, que participó en el proceso de planificación del Plan Maestro del Río de Los Ángeles.
Pero la mejora de estas zonas ha supuesto a menudo la expulsión de residentes de larga data que han vivido en estos barrios mucho antes de que fueran deseables, añadió Trinh.
El condado de Los Ángeles ya se enfrenta a un grave déficit de viviendas asequibles, situación que se ha agravado con la pandemia. Según fuentes del condado, Los Ángeles necesita añadir casi 500.000 viviendas asequibles para satisfacer la demanda de los hogares con ingresos medios de la zona iguales o inferiores al 50%.
Incluso antes de la pandemia, el 64% de los hogares que alquilaban en este nivel de ingresos estaban gravemente sobrecargados, pagando más del 50% de sus ingresos familiares en el alquiler. La pobreza y la indigencia también aumentaron.
El banco de tierras no es un concepto nuevo, dijo Jon Christensen, profesor del Centro Luskin de Innovación y del Instituto de Medio Ambiente y Sostenibilidad de la UCLA. Pero el de Los Ángeles funcionará de forma diferente a los existentes en Detroit o Nueva Orleans, señaló.
“En muchos lugares azotados por una catástrofe natural y en los que la zona queda vacía -o en situación de morosidad fiscal- se utiliza un banco de tierras para comprar los terrenos que no se utilizan”, dijo Christensen. “En Los Ángeles es en realidad lo contrario, se trata de ponerse al frente de las inversiones públicas para garantizar que haya un desarrollo equitativo”.
Un grupo de activistas ecologistas y comunitarios que primero participaron en la elaboración del Plan Maestro del río de Los Ángeles y que luego demandaron para impedirlo, argumentando que no hubo suficiente participación de la comunidad en el proyecto, dijeron que están a favor del banco de tierras.
Los bancos de tierras de las autoridades públicas ya están activos en ciudades como Detroit, Filadelfia y Eugene (Oregón). Existen proyectos similares gestionados por organizaciones sin ánimo de lucro en Atlanta, Denver, Minneapolis/St Paul y Richmond Virginia. En lugares donde el suelo es caro, como Denver, los bancos de tierras pueden reducir significativamente el coste de la construcción de viviendas asequibles, dijo Tarik Abdelazim, de la Red Nacional de Bancos de Tierras, con sede en Michigan.
