Cómo la derrota de la Proposición 45 y la escasez de mano de obra ponen a prueba las apuestas de California en materia de vivienda
Por: Julian Do
Para las familias inmigrantes y de clase trabajadora que construyen físicamente California, la crisis de la vivienda en el estado no es un debate político abstracto; es la angustia mensual de tener que afrontar alquileres asfixiantes y vivir en apartamentos superpoblados.
Por ello, cuando los votantes de California aprobaron las Proposiciones 1 y 37, autorizaron la emisión de bonos por un valor aproximado de 36.000 millones de dólares: 11.250 millones destinados a viviendas asequibles y hasta 25.000 millones para préstamos destinados a ayudar a familias de ingresos medios a adquirir una vivienda. A mi juicio, nunca se explicó a los votantes que la Proposición 45 —que resultó rechazada— constituía una tercera pieza fundamental de este rompecabezas. Las medidas aparecieron por separado en la boleta electoral, como si se tratara de un menú «a la carta» en lugar de un conjunto interdependiente; además, las reformas normativas que habrían facilitado una ejecución rápida de esos fondos quedaron políticamente desprotegidas.
La carga desigual de un cuello de botella
Esta fragmentación plantea una interrogante que trasciende cualquier medida electoral individual: ¿cuánta vivienda puede generar la nueva financiación cuando la capacidad de construcción sigue estando limitada? Cuando la construcción se ralentiza, las consecuencias no se reparten de forma equitativa. Los hogares negros y latinos presentan algunas de las tasas de propiedad de vivienda más bajas del estado —36,5 % y 45,9 %, respectivamente—, frente a una media estatal de aproximadamente el 56 %. Muchos de estos hogares podrían beneficiarse de las viviendas de alquiler subvencionadas cuya construcción contempla la Proposición 1.
Asimismo, gran parte de la mano de obra proviene de la población inmigrante: los inmigrantes representan cerca del 43 % de los trabajadores del sector de la construcción en California. Cuando la actividad constructora se estanca, ellos no solo deben esperar más tiempo para acceder a una vivienda, sino que también pierden el empleo que supone su construcción.
La ausencia de un plan integral: constructores, compradores, reguladores y mano de obra
Imaginemos una estrategia de vivienda como un taburete de cuatro patas. Sus pilares son: los constructores, capaces de edificar viviendas; los compradores e inquilinos, con capacidad para costearlas; los reguladores, que deben ofrecer decisiones previsibles sin dejar de proteger a las comunidades; y los trabajadores, encargados de transformar los planos en lugares donde vivir. El dinero puede reforzar estos pilares, pero no puede sustituir a ninguno de ellos.
Las tres medidas abordaban distintos componentes de este sistema. La Proposición 1 proporciona subsidios de vivienda a los constructores, la Proposición 37 ofrece nuevas opciones de financiamiento a los compradores, y la Proposición 45 habría agilizado el proceso de revisión para proyectos que cumplieran con ciertos requisitos. Deben analizarse en conjunto; no porque una dependa legalmente de la otra para funcionar, sino porque el financiamiento, las aprobaciones y la capacidad de construcción están interrelacionados.
Interrelación no equivale a dependencia. California no ha perdido su capacidad regulatoria ni su fuerza laboral. La cuestión es si estos dos pilares —sin refuerzos adicionales— podrán soportar el peso del importante financiamiento nuevo que los votantes acaban de destinar a constructores y compradores.
El riesgo para el contribuyente, a menudo ignorado, en la Proposición 1
La Proposición 1 autoriza la emisión de bonos por un valor de 11,250 millones de dólares: 10,000 millones para programas de vivienda, que se reembolsarán a través del Fondo General, y 1,250 millones para préstamos hipotecarios destinados a veteranos, los cuales serán reembolsados por los propios prestatarios. La mayor parte de estos fondos, 7,200 millones de dólares, se destina a viviendas de alquiler asequibles, principalmente mediante préstamos a bajo interés para proyectos que deben mantener su asequibilidad durante 55 años.
El analista fiscal del estado estima que el reembolso será de entre 500 y 600 millones de dólares anuales durante aproximadamente 25 años. Sin embargo, la autorización no equivale a la contratación de deuda; los intereses comienzan a generarse solo cuando los bonos se venden, no cuando los votantes los aprueban.
Por lo tanto, el riesgo para el contribuyente no radica en una penalización automática por intereses derivada del rechazo de la Proposición 45. El verdadero problema es la cruda realidad de que la capacidad de construcción de California no ha seguido el ritmo de su disposición a invertir. Una vez vendidos los bonos, la obligación de reembolso queda fijada, independientemente de si el dinero permite construir 40,000 viviendas o una cantidad mucho menor. Si la escasez de mano de obra, el aumento de los costos y la lentitud en los procesos de aprobación prolongan los plazos, cada vivienda requerirá un mayor subsidio, lo que significa que la misma deuda permitirá construir menos unidades. El resultado: familias elegibles que cuentan con un programa financiado, pero sin viviendas disponibles a las cuales acceder.
Proposición 45: El alto costo de la incertidumbre
La Proposición 45 fue diseñada para establecer plazos específicos para las revisiones ambientales, la obtención de permisos y la resolución de impugnaciones judiciales en proyectos esenciales, entre los cuales se incluye la vivienda. Su rechazo mantuvo vigentes los procedimientos actuales, incluidas ciertas exenciones aplicables a algunos proyectos de vivienda. El analista fiscal señala que la mayoría de los proyectos no requieren un informe completo de impacto ambiental, aunque este requisito es más frecuente en proyectos de gran envergadura o mayor complejidad. La cuestión relevante es qué proyectos siguen enfrentando retrasos significativos, no si todas las promociones de vivienda asequible están paralizadas en este momento.
En el caso de los proyectos que sí sufren retrasos, lo que se ha perdido es la certidumbre. La Proposición 45 habría obligado a los organismos públicos a enumerar todos los requisitos desde el principio, limitar las peticiones reiteradas de información adicional y aplicar las normas vigentes en el momento de presentar la solicitud. Sin estas salvaguardas, los promotores deben sortear un vacío impredecible entre la obtención de financiación, la consecución de las autorizaciones y la entrega de las llaves. Esa incertidumbre puede hacer fracasar proyectos que, por lo demás, serían viables; además, los constructores mejor posicionados para acceder a fondos públicos podrían decidir que la espera no merece la pena.
Prop 37: Who Actually Benefits?
Proposition 37 asks who will be able to use the financing. It authorizes up to $25 billion in revenue bonds for loans covering up to 17 percent of a new home’s price, with buyers contributing at least 3 percent. The loans are designed to be repaid by borrowers, not the General Fund. But an income ceiling of twice the area median is not a guarantee that households below it can afford the loan.
To see what the loan does and doesn’t cover, consider a scenario, not a prediction. On a $1 million home, a 17 percent loan is $170,000, and with the buyer’s 3 percent, the first mortgage is still $800,000. On a $700,000 home, the loan is $119,000 and the first mortgage $560,000. The loan cuts the cash needed at closing. It doesn’t cut the price.
Because loans apply only to new construction, builders may be tempted to build near the price limits for higher earners who can carry that mortgage. That is a plausible risk, not an established consequence. The fiscal analyst lists investor demand, loan costs and the effect on construction and homebuying as unresolved. If they stay unresolved, lower-income families could see little benefit from a $25 billion authorization.
The Missing Fourth Leg: Labor
Faster approvals and cheaper financing still need people to build. Terner Center testimony reports that more than two-thirds of California contractors name skilled-worker shortages as their top concern, and that the state recently lost construction workers on net. Without crews, faster approvals cannot deliver homes, and more financing cannot guarantee a predictable schedule.
Proposition 37 touches labor only at the edges. Its optional builder pathway pairs higher labor standards with different construction-defect rules, but it does not recruit or train workers. If labor stays an afterthought to finance, the homes voters funded would be slow to arrive.
Delivering Homes, Not Just Capital
Voters approved Propositions 1 and 37 but rejected Proposition 45. Assigning fault for that mixed result would not build a single home. The better question is where the system stalls: which projects advance, how long approvals take, whether workers are available, which households receive loans, and how many homes become affordable to the people who need them.
A four-legged stool does not stand because two legs get more money. California’s housing investment should be judged not by the capital authorized, but by the homes delivered to the households each measure was meant to serve, from lower-income renters to middle-income buyers.
This article is an opinion of Julian Do, Co-Director at American Community Media (ACoM) where he focuses on public policy and execution capacity.
